個人信貸

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在台灣想要買一間房子,應該只有極少數好野人有能力一次把價金全部付清,絕大多數買方還是必須仰賴房屋貸款的補充,因此,認識銀行如何評估買房者房貸成數或金額上限,就是買房子第一件需要做的功課。唯有這樣,才能正確評估自己需要準備多少現金、後續每個月還貸款的金額是否在能力範圍內,不至於買了房子以後反而淪為屋奴。其實,銀行承做貸款業務不下數十年,早已培養出一批專業的核貸人員與核貸標準流程;早期房市鼎沸時,銀行最愛你來貸款,八成九成甚至全貸、超貸也無妨,但現在房市與經濟景氣低迷,貸款繳不出來的風險變大,加上已經有實價登錄行情,銀行的核貸不再隨心所欲,甚至會趨於保守。

首先,你應該知道的是,銀行針對房屋貸款金額的核定,會依據『房子』和『』兩方面作綜合評估。

房子本身條件,決定貸款額度大部分關鍵

先試著這樣想,銀行借你錢買房,目的在讓你將來有能力還清之餘,再多賺你一些利息錢,而你會來申請房貸代表你沒有很多現金,一旦有一天你忽然還不起了,逼死你也沒用,最保險的方式就是直接拍賣你的房子變現作清償。所以『房子』對銀行有兩個意義,一是當作貸款的擔保品(設定抵押),二是用房子的價值來決定貸款的上限。也就是說一間房子,在還沒有正式買方出現之前,銀行也可以先行評估這件房子在銀行內部認定價值,以及銀行認定可貸款成數,如此民眾便可以事先推算,我買這一間房子在銀行方面可以貸得的金額大約是多少錢?但這個成數只是初步,因為還要加上真正買方本身的條件,才會是最終貸款金額。

就銀行評估房子價值的部分,民眾可以自行去找你認識的銀行做評估,甚至你也可以直接向為你帶看的仲介人員要求提供銀行初估結果。一般而言,認真一點的仲介在最初接屋主委託案時,就會找他們配合的代書協助,分別送給數家銀行做評估,以便將來有同仁或客戶詢問時可以馬上提供參考,所以這個數據仲介那邊是可以免費提供的(或者他們也可以事後應你的要求,幫你補送進行評估動作)。通常,他們會同時送給一家以上的銀行做評估,以得出條件最佳的銀行,由於成交時你要付給房仲服務費的,所以這些都是你的服務權益,不用客氣。若你的買房預算真的非常有限,千萬不要相信房仲跟你隨口講講『以目前市場的情況大該都可以貸個幾成幾成』,因為銀行評估結果會直接講清楚,這間房子我某某銀行認定它的價值是多少萬,可貸的成數是幾成,是可以推算出較明確數字的,銀行才是真正會借你錢的人,他們說的才算數。一般而言,若房子鑑價的價格與房子最後成交價相差不多,銀行通常會直接以成交價當做最高額度,再依核准成數貸款給你。

房子的條件,銀行怎麼看?

一般而言,銀行評估一間房子的價值,結果會與周遭實價登錄行情相去不遠,有時還會參考你這間房子的售價開價。但實際上還是會有一些條件影響銀行的評估結果,你只要記住,銀行評估的目的是要以將來他們要拍賣你這間房子時好脫手為考量。
(一)地段:如同一般人買屋一樣,地段很重要,地段會決定房子基本價值,與房子周遭地區實價登錄行情高低,這才是銀行認定價值的最主要關鍵。
(二)房子的年份:房子越老,建物的耐用年線和殘餘價值越低,但畢竟好歹還是間房子,不會真的價值歸零,只是肯定會影響以後拍賣的價格。
(三)房子的建築方式:老式的加強磚造與後來的鋼筋混擬土(RC),安全性和價值當然不同,將來拍賣的價值也不同。
(四)土地持有面積的價值:房子會折舊,但土地不會,就算把房子拆了還能照市價賣土地坪數,沒錯吧。大樓持有的土地面積較小,透天持有的土地面積相形較大,價值也比較高。
(五)內部屋況:有些老房子有重新整修或裝潢過(老舊的裝潢不算),這部分銀行也會進去看真實屋況做考量。
(六)周遭嫌惡設施:例如電塔、電箱、殯葬、工廠、路衝等等,可能影響將來拍賣時,民眾投標意願。
(七)嚴重瑕疵:例如海砂屋、輻射屋、公告危樓等等,將來拍賣超難脫手,銀行承貸的意願也會大幅減低。
(八)如果是套房產品,除非總建坪達15坪以上,否則一般銀行也不太願意做貸款。

買方的條件,決定銀行貸款成數的加減分

房子是擔保品,只是預防萬一,『人』才是真正還錢的主角,人的信用好壞和固定還款的能力,是銀行最重視的。所以對於人的條件審查,銀行看得比房子還重要。假如你本身已經欠了一屁股爛債,銀行不會因為貪圖想收你的利息而大膽借給你錢,但相反的,如果你是銀行評估的優質客人,不但可以順利貸到錢,銀行還可以把可貸成數調高,加碼借給你。

(一)工作職業屬於銀行認定的哪一個級距?越是屬於穩定收入、高收入行業,銀行越願意貸款給你,尤其是醫師、律師之類的行業。
(二)是否有每月固定薪資轉帳或年度扣繳憑單,證明有穩定收入,可以穩定還款,其中羅列的薪資所得高低也會影響到銀行貸款成數
(三)沒有固定薪轉的行業(小吃、攤販),銀行不認為你每個月有穩定收入,會擔心你有沒有能力每個月還錢,這時可能就需要提出存款財力證明或採取保人方式。
(三)聯徵次數,指你這個人去申請聯合信用中心個人信用明細的次數,通常會申請聯徵資料大多是為了金融需要或申請借款貸款,申請次數多,可能是負債與資產有較大疑慮(銀行會擔心,為甚麼前面那麼多家銀行都不肯借你錢)。
(四)與銀行往來紀錄,銀行不喜歡沒有什麼銀行紀錄的小白,反而更喜歡有在運用貸款、信用卡,而且還款紀錄良好的人,省去他們對人的信用條件疑慮,所以三不五時吃飯刷個小卡,留些消費紀錄是必要的。
(五)有關係就沒關係,沒關係就是有關係,如果你或你的親友有認識某家銀行金融機構的人,甚至襄理協理等級的,對於房貸借款的成數與利率,絕對有幫助。

「貸款條件」有機會談,多問多看多比較

通常一般人買房子,大多會直接請仲介業者和代書幫忙提供貸款銀行及後續流程(如果是新成屋或預售屋,則直接使用建商配合的銀行房貸方案)。當然,仲介、代書和建商的業務配合管道多,通常配合的條件也都不差,不過,有時你也可以自己去詢問你的薪資轉帳銀行、你的壽險公司(是,沒錯,壽險公司也會承做房貸),或者請親友提供他們之前申請房貸不錯的的承辦人員電話,先提供房屋地址和貸款人的條件請他們評估。多詢幾家不但不吃虧,有時反而會有拿到更好的貸款條件。

但是切記,可別去每一家銀行都填申請書。原因是,為了能調查每一個人的信用資訊,各金融機構、行庫和金融聯合徵信中心做串連(業界簡稱「聯徵」),每一個人身上的各種貸款金額、最近六個月還款紀錄及信用卡繳款狀況、目前是否擔任保證人、最近三年內是否有逾期繳款紀錄、最近一年有沒有預借現金、有沒有被任何銀行拒絕往來…等等,都可以在聯徵中心被查詢到,但基於個資隱私規定,金融行庫如果要調閱你的聯徵資訊,就需要取得你的同意書。由於在聯徵報告上面也會顯示最近三個月內「被查詢的紀錄」,如果最近三個月曾經被密集的調閱聯徵記錄,可能代表你有貸款方面的需求,但是可能因為收入或信用條件不佳,所以你才會密集徵詢其它銀行,這在核貸銀行的觀感是不好的,所以你個人聯徵記錄中「被查詢的紀錄」,越少越好。

若以買一間台南東區虎尾寮透天車墅,貸款個1500萬元為例來計算,銀行房貸年利率2.35%與1.88%,一年衍生出來的利息就相差七萬,聽清楚,是七萬,若貸款金額更高,差距也會更大。貸款借錢並不是不用付利息,所以貨比三家肯定不吃虧,只要不輕易授權銀行去調閱聯徵,就算徵詢很多家銀行也不會影響信用條件,反而還有機會找到最適合自己的貸款方案。

所以千萬記得,在你還沒有確定要貸哪一家銀行前,不要填貸款申請書,也先不要提供貸款人的身分證影本或授權銀行調閱聯徵紀錄。你可以先初步比較過各家銀行給的估價和貸款條件,等確定要正式申請貸款時,再授權其中條件比較好的1~2家(避免若正式通知核貸時,發現成數不足,再重送另一家會延遲合約時間)填貸款申請書,授權他們調閱聯徵即可。

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本篇文章引用自此: http://dozen885.pixnet.net/blog/post/394173118-%E6%88%BF%E8%B2%B8%E7%AF%87%EF%BC%9A%E9%8A%80%E8%A1%8

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